Pengurusan Tenaga Bangunan Pejabat di Malaysia

Garis panduan MS 1525 meletakkan penanda aras Building Energy Intensity (BEI) untuk bangunan pejabat pada kira-kira 135 kWh/m2 setahun. Kebanyakan bangunan pejabat di Klang Valley yang kami lihat beroperasi jauh di atas angka itu, bukan kerana peralatan mereka rosak, tetapi kerana tiada sesiapa yang benar-benar tahu ke mana tenaga itu pergi. Itulah masalah asas dalam pengurusan tenaga bangunan: anda tidak boleh mengurus apa yang anda tidak ukur, dan bil bulanan TNB sahaja hanya memberitahu anda satu nombor besar selepas segalanya sudah terlambat.

Baca versi Bahasa Inggeris: Office Building Energy Management in Malaysia

Ke mana sebenarnya tenaga pergi dalam bangunan pejabat?

Sistem ACMV (penyaman udara dan pengalihudaraan mekanikal) biasanya menelan separuh atau lebih daripada jumlah penggunaan tenaga sesebuah bangunan pejabat di Malaysia. Ini masuk akal apabila anda fikirkan iklim kita: chiller, pam air sejuk, menara penyejuk dan AHU beroperasi hampir sepanjang waktu operasi, sepanjang tahun, tanpa musim sejuk untuk memberi rehat.

Selebihnya terbahagi antara pencahayaan, lif dan eskalator, beban soket (komputer, pencetak, pantri) dan beban kecil yang jarang diperiksa: pam air domestik, sistem pemampat udara kecil, papan tanda, dan pencahayaan tempat letak kereta yang menyala 24 jam.

Implikasi praktikalnya mudah. Jika anda hanya ada masa untuk satu projek tenaga tahun ini, projek itu mestilah berkaitan ACMV. Pencahayaan LED memang mudah dijual kepada pihak pengurusan, tetapi jika lampu hanya 15 peratus daripada beban anda, menjimatkan separuh daripadanya hanya memberi kesan 7 peratus. Membetulkan jadual operasi chiller boleh memberi kesan yang sama besar tanpa perbelanjaan modal.

Apa itu BEI dan kenapa nombor 135 itu penting?

BEI ialah jumlah kWh yang digunakan bangunan anda dalam setahun dibahagikan dengan luas lantai berhawa dingin dalam meter persegi. Ia satu nombor, dan ia membolehkan anda membandingkan bangunan anda dengan bangunan lain tanpa berdebat tentang saiz.

Contoh anggaran ilustrasi: sebuah pejabat dengan 10,000 m2 luas berhawa dingin yang menggunakan 1,500,000 kWh setahun mempunyai BEI 150 kWh/m2/tahun. Pada kadar tenaga Voltan Sederhana kira-kira 30 sen/kWh di bawah RP4, itu bersamaan RM450,000 setahun untuk caj tenaga sahaja, belum kira caj kapasiti dan rangkaian. Menurunkan BEI dari 150 ke 135 bermakna mengurangkan 150,000 kWh, atau kira-kira RM45,000 setahun. Itu bukan projek besar. Itu biasanya kerja penjadualan dan setpoint.

Kira BEI anda dahulu sebelum anda buat apa-apa. Ambil 12 bulan bil terakhir, jumlahkan kWh, bahagi dengan luas lantai berhawa dingin. Jika anda mahu memahami cara mengira dan menanda aras angka ini dengan betul, kami huraikan langkah demi langkah dalam artikel Building Energy Intensity (BEI) di Malaysia.

Empat pembaziran klasik dalam bangunan pejabat

Empat corak ini muncul berulang kali apabila kami memasang pemantauan pada bangunan pejabat sedia ada, dan kesemuanya boleh dilihat dalam data selang 30 minit.

Penyejukan penuh untuk penghunian rendah. Selepas pandemik, ramai penyewa beroperasi secara hibrid. Tingkat yang direka untuk 200 orang mungkin hanya menampung 70 orang pada hari Jumaat, tetapi AHU dan chiller masih berjalan pada kapasiti yang sama. Sistem tidak tahu bilangan orang di dalam bangunan melainkan seseorang memberitahunya.

Optimum start yang terlalu awal. Chiller dihidupkan pada 6:00 pagi kerana itulah tetapan yang dibuat sepuluh tahun lalu, sedangkan penghuni pertama hanya tiba pada 8:30 pagi. Dua jam penyejukan bangunan kosong setiap hari bekerja bersamaan lebih 500 jam operasi chiller setahun yang tidak dibayar oleh sesiapa.

Beban hujung minggu yang tidak dapat dijelaskan. Sabtu dan Ahad sepatutnya menunjukkan garis dasar yang rendah: lampu kecemasan, pelayan, pam sump, keselamatan. Apabila profil hujung minggu anda kelihatan seperti 40 peratus daripada hari bekerja, ada AHU atau pam yang tidak pernah dimatikan, atau permintaan lebih masa satu penyewa memaksa satu zon penuh beroperasi.

Puncak petang yang tidak dikawal. Semua orang kembali dari makan tengah hari, beban haba solar pada fasad barat memuncak, chiller kedua dihidupkan, dan pada masa yang sama pemanas air pantri serta beban lain bertindih. Puncak 30 minit itulah yang menentukan sebahagian besar bil anda.

Kenapa MD petang menentukan bil anda di bawah RP4

Di bawah RP4 yang berkuat kuasa 1 Julai 2025 hingga 31 Disember 2027, permintaan maksimum atau Maximum Demand (MD) bagi pelanggan Voltan Sederhana dicaj berdasarkan selang 30 minit tertinggi dalam sebulan. Bukan purata anda, bukan jumlah kWh anda, hanya satu tempoh 30 minit terburuk.

Kategori tarif lama (B, C1, C2, E1, E2, E3) telah dimansuhkan dan digantikan dengan kategori berasaskan voltan: Voltan Rendah, Voltan Sederhana dan Voltan Tinggi, setiap satu dengan pilihan Umum (General) atau Time-of-Use (ToU). Bil kini terbahagi kepada lima komponen: Caj Tenaga, Caj Kapasiti, Caj Rangkaian, Caj Runcit dan AFA (Automatic Fuel Adjustment) yang menggantikan ICPT.

Untuk Voltan Sederhana, gabungan Caj Kapasiti dan Caj Rangkaian ialah RM29.43 + RM59.84 = RM89.27/kW/bulan di bawah tarif Umum, dan RM30.19 + RM66.87 = RM97.06/kW/bulan di bawah ToU. Bangunan dengan puncak 1,000 kW membayar kira-kira RM89,270 hingga RM97,060 sebulan untuk caj permintaan sahaja. Menurunkan puncak itu sebanyak 50 kW bernilai kira-kira RM4,500 sebulan, setiap bulan, tanpa mengurangkan sebarang kWh.

Di bawah ToU, waktu puncak ialah 2:00 petang hingga 10:00 malam pada hari bekerja. MD yang direkodkan di luar tempoh itu, termasuk hujung minggu dan cuti umum terpilih, tidak dicaj. Bagi bangunan pejabat yang puncaknya memang jatuh pada waktu petang, ini bermakna pilihan ToU perlu dikira dengan teliti dan bukan diandaikan. Kami bandingkan kedua-dua pilihan dengan angka sebenar dalam panduan tarif ToU TNB.

Satu lagi perkara yang selalu terlepas pandang: surcaj faktor kuasa (power factor) dikenakan apabila faktor kuasa jatuh di bawah 0.85 untuk bekalan bawah 132 kV, atau 0.90 untuk 132 kV ke atas. Bank kapasitor yang rosak boleh menambah ribuan ringgit sebulan tanpa sesiapa perasan. Rujuk jadual rasmi di https://www.tnb.com.my/commercial-industrial/pricing-tariffs1 dan https://www.mytnb.com.my/tariff/index.html untuk kadar penuh mengikut kategori voltan anda.

Peta jalan pengurusan tenaga bangunan: susunan yang betul

Susunan langkah lebih penting daripada senarai langkah. Terlalu banyak bangunan melompat terus ke pembelian peralatan sebelum mereka faham profil beban mereka sendiri.

Langkah 1: Ukur BEI dan profil beban anda. Kira BEI dari 12 bulan bil. Kemudian dapatkan data selang 30 minit, sama ada dari meter TNB atau dari meter anda sendiri, dan lihat profil harian, mingguan dan hujung minggu. Anda akan nampak dengan segera pukul berapa bangunan anda bangun, pukul berapa ia tidur, dan sama ada ia benar-benar tidur.

Langkah 2: Pasang sub-meter pada beban besar. Sekurang-kurangnya asingkan chiller plant, AHU, pencahayaan dan beban penyewa. Tanpa pengasingan ini, setiap perbincangan tentang penjimatan hanya tekaan. Sub-meter murah berbanding satu bulan caj permintaan.

Langkah 3: Betulkan jadual dahulu. Ini kerja kos sifar. Laraskan optimum start supaya sejajar dengan waktu penghunian sebenar, tutup zon hujung minggu, matikan AHU yang berjalan luar waktu, dan pastikan penutupan malam benar-benar berlaku. Selalunya inilah yang memberi penjimatan peratusan dua angka pertama.

Langkah 4: Kemudian laraskan setpoint dan kawalan. Setpoint air sejuk, reset suhu udara bekalan, kawalan menara penyejuk, dan strategi penstagingan chiller. Langkah ini memerlukan data dari Langkah 2 supaya anda boleh mengesahkan setiap perubahan, bukan sekadar berharap.

Langkah 5: Barulah pengurusan permintaan. Setelah beban asas anda kemas, barulah anda uruskan puncak: staging beban supaya chiller kedua dan beban besar lain tidak bertindih, prapenyejukan sebelum tempoh puncak ToU, dan amaran automatik apabila permintaan berjalan menghampiri paras rekod bulanan.

Bagaimana pemantauan masa nyata mengubah cara pasukan operasi bekerja

Perbezaan antara bangunan yang menurunkan BEI dan yang tidak biasanya bukan teknologi, tetapi maklum balas. Pasukan yang melihat kesan tindakan mereka dalam beberapa minit akan terus memperbaiki keadaan. Pasukan yang menunggu bil bulan depan tidak akan pernah tahu perubahan mana yang berkesan.

CobiNeural ialah Smart Operation Platform yang kami bina untuk keadaan ini: pemantauan tenaga masa nyata dengan KPI Max Demand, pengesanan anomali apabila profil beban terpesong dari corak biasa, pemantauan IAQ, air dan air sejuk, serta amaran melalui WhatsApp atau emel supaya jurutera di tapak tahu sebelum puncak baharu terkunci. Ia juga menyokong pengebilan penyewa dan pelaporan EECA serta ISO 50001. Platform ini boleh dipasang secara berdiri sendiri atau sebagai lapisan di atas BMS, PLC atau SCADA sedia ada, jadi anda tidak perlu membuang sistem yang masih berfungsi.

Mosca Malaysia dan Kah Hwa Industry antara premis yang menggunakan platform ini untuk memantau operasi mereka.

Langkah seterusnya

Mulakan dengan dua perkara yang anda sudah ada: 12 bulan bil TNB dan pelan lantai. Dari situ anda boleh kira BEI dan tahu sama ada bangunan anda berada di atas atau di bawah penanda aras 135 kWh/m2/tahun. Jika anda mahu pandangan kedua, hantar bil dan data selang anda kepada kami dan kami akan tunjukkan di mana puncak MD anda terbentuk dan berapa nilainya dalam ringgit. Minta demo di sini dan kami akan lalui angka anda bersama-sama.